El acceso a vivienda propia continúa enfrentando una brecha importante en Colombia. Mientras millones de hogares destinan parte de sus ingresos al pago mensual de un arriendo, una proporción reducida de adultos logra acceder a financiación hipotecaria a través del sistema tradicional.

De acuerdo con cifras de BBVA Research, citadas en el lanzamiento de un nuevo fondo inmobiliario, 7,7 millones de hogares colombianos pagan arriendo cada mes. A su vez, datos de la Superintendencia Financiera de Colombia y Banca de las Oportunidades señalan que apenas el 3,1 % de los adultos del país accede a un crédito hipotecario.

La situación plantea un desafío para un mercado en el que una parte de los hogares tiene ingresos suficientes para asumir un canon de arrendamiento, pero encuentra dificultades para cumplir las condiciones exigidas por las entidades financieras para adquirir vivienda.

Colombia tiene una alta proporción de hogares arrendatarios

El peso del arriendo dentro del mercado habitacional colombiano también se refleja en las cifras del DANE. En 2025, el 40,8 % de los hogares del país vivía en arriendo, según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida.

Colombia presenta, además, una de las mayores proporciones de hogares arrendatarios de América Latina, de acuerdo con BBVA Research.

A esta realidad se suma el comportamiento del mercado laboral. Durante el trimestre móvil abril-junio de 2026, la informalidad laboral llegó al 54,5 %, según el DANE, una condición que puede representar una barrera para quienes buscan acceder a productos de financiación bajo los mecanismos tradicionales.

Interés por comprar vivienda contrasta con el acceso al crédito

La dificultad para obtener financiación no necesariamente significa que haya desaparecido el interés por adquirir vivienda.

Según un estudio de Camacol Bogotá y Cundinamarca, el 84 % de los jóvenes consultados en Bogotá y Cundinamarca manifestó interés en comprar vivienda nueva durante 2025.

El contraste entre intención de compra y acceso al crédito abre espacio para modelos alternativos que buscan conectar el mercado de arrendamiento con el de propiedad.

Skandia entra al mercado con un fondo inmobiliario

En este contexto, Skandia Fiduciaria creó Skandia Urbano, un fondo de inversión colectiva inmobiliario que contempla reunir inicialmente cerca de 400 apartamentos en Bogotá y municipios cercanos.

Según la información suministrada por la compañía, los inmuebles que integrarán el portafolio ya cuentan con arrendatarios y acuerdos de compraventa.

El modelo está basado en el esquema conocido como Rent to Own, mediante el cual una familia arrienda una vivienda y establece desde el comienzo una opción para adquirirla posteriormente.

La operación inmobiliaria estará a cargo de Duppla, que selecciona los apartamentos y los hogares que los ocuparán. Para este proceso se tiene en cuenta, entre otros factores, el historial de pago del arriendo.

¿Cómo funciona para los inversionistas?

El fondo permite realizar inversiones desde $1 millón y tiene un plazo inicial de siete años.

El capital aportado por los inversionistas se destina a la adquisición de los apartamentos que conforman el portafolio. Los ingresos del fondo están relacionados con los arriendos pagados por los hogares y la eventual valorización de los inmuebles.

Al finalizar el plazo, los apartamentos serán vendidos bajo las condiciones establecidas por el fondo y los inversionistas recibirán el resultado correspondiente a su participación.

A diferencia de la compra directa de un inmueble para arrendar, el modelo concentra la administración de los activos y la operación inmobiliaria en un gestor especializado.

Un mercado de vivienda que todavía enfrenta dificultades

La iniciativa aparece en un momento de menor dinamismo en las ventas de vivienda nueva. Según cifras de Camacol citadas por Skandia, las ventas se encuentran 33,6 % por debajo de los niveles de 2022.

El escenario combina varios factores: una elevada proporción de hogares que vive en arriendo, dificultades para acceder a financiación hipotecaria, alta informalidad laboral y un interés que permanece entre quienes buscan adquirir vivienda.

Para los inversionistas, los fondos inmobiliarios representan una alternativa para participar en este mercado sin tener que comprar directamente un apartamento. Sin embargo, se trata de una inversión sujeta a riesgos y cuya rentabilidad no está garantizada.

Las cifras clave

• 7,7 millones: hogares colombianos que pagan arriendo, según BBVA Research.
• 3,1 %: adultos con acceso a crédito hipotecario, según Superfinanciera y Banca de las Oportunidades.
• 40,8 %: hogares que vivían en arriendo en 2025, según el DANE.
• 54,5 %: tasa de informalidad laboral en abril-junio de 2026.
• 84 %: jóvenes de Bogotá y Cundinamarca que manifestaron interés en comprar vivienda nueva en 2025.
• 400: apartamentos que contempla inicialmente el fondo Skandia Urbano.
• $1 millón: inversión mínima anunciada por el fondo.
• 7 años: plazo inicial del fondo.

Skandia Fiduciaria advierte que el capital no está garantizado y que los resultados obtenidos en el pasado no son indicativos de rentabilidades futuras.

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Ese porcentaje corresponde al Índice de Precios al Consumidor (IPC) del 2021, determinado por el Departamento Administrativo de Estadística (Dane).

Indicador que mide la variación promedio de los precios entre dos periodos de tiempo, de los bienes y servicios que los hogares consumen.

Para el 2022, la tasa de 5,62% es una de las más altas de los últimos años.

Aumento en el costo del canon de arrendamiento: 

• 3,66% (2015)
• 6,77% (2016)
• 5,75% (2017)
• 4,09% (2018)
• 3,18% (2019)
• 3,8% (2020)
• 1,61% (2021)

Por disposición de la Ley 820 del 2003, el IPC del año inmediatamente anterior es el lo máximo autorizado para subir anualmente el canon de arrendamiento.

Que aplica para apartamentos, apartaestudios, casas y otros inmuebles residenciales, los cuales pueden encontrarse en portales inmobiliarios.

Estos son algunos puntos a tener en cuenta al momento para los más de 5,8 millones de hogares en Colombia que viven en arriendo, según el DANE:

El incremento anual del valor del arriendo solo entrará en vigencia cuando el contrato de arrendamiento cumple 12 meses de haberse firmado o desde el último incremento.

Por ejemplo, si el contrato de arrendamiento empezó en noviembre del 2021 el aumento se podrá aplicar hasta noviembre del 2022.

La Ley 820 del 2003 también determina en su artículo 18, que el aumento que se determine no puede ser mayor al 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se encuentra arrendada.

Es importante que el aumento del canon y la fecha en la que comienza a aplicarse se informe con anticipación al arrendatario de forma escrita y debe hacerse llegar de manera certificada.

Igualmente, el arrendador puede abstenerse de hacer el incremento, si así lo desea.

El incremento, teniendo como guía el IPC del año inmediatamente anterior, rige para quienes hayan firmado contratos después del 10 de julio de 2003.

Por ejemplo, si el contrato de un apartamento comenzó a regir en marzo del 2021 por $2.000.000, el incremento máximo de 5.62% será de $112.400, por lo cual el total a pagar mensualmente desde marzo del 2022 será de $2.112.400.

Si el contrato se firmó antes del 10 de julio de 2003, la norma indica que el incremento máximo es de 3% que corresponde a la meta de inflación fijada por el Banco de la República para el 2021.

Si el contrato se firmó en mayo del 2001 y el canon es por $2.500.000, el aumento será de 3%, es decir $75.000, lo que significa que en mayo del 2022 el inquilino deberá pagar $2.575.000.

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