La revisión del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín ofrece una oportunidad para integrar el crecimiento del turismo con la protección de la vivienda permanente. El Proyecto de Acuerdo 104 de 2026 plantea una organización del alojamiento según las características del territorio, con beneficios potenciales para la convivencia, la inversión y la economía local. Su aporte consiste en orientar el desarrollo turístico hacia lugares y condiciones compatibles con la vida cotidiana de la ciudad.

El debate reciente recoge dos preocupaciones legítimas: preservar los barrios residenciales y mantener las oportunidades de ingreso de propietarios y prestadores de servicios. La planeación puede articular ambos propósitos mediante reglas diferenciadas, reconocimiento de las actividades legales y procedimientos claros para nuevas inversiones. Esta perspectiva permite evaluar la propuesta desde sus efectos urbanos, más allá de la confrontación entre plataformas y autoridades.

El artículo 322 incluye la vivienda turística dentro de los servicios de hospedaje para estancias inferiores a treinta días. Los artículos 311 a 326 vinculan la localización de estas actividades con la mezcla de usos, el tamaño y el impacto de su operación. La propuesta mantiene la protección residencial en las áreas de baja mixtura y contempla posibilidades de hospedaje en media y alta mixtura, sujetas al régimen correspondiente. Este criterio permite orientar la oferta hacia sectores con mayor capacidad para recibirla y prevenir incompatibilidades en el entorno.

Para los residentes, preservar la función habitacional puede contribuir a contener la conversión de viviendas destinadas al arriendo permanente y proteger las condiciones de convivencia. El artículo 327 incorpora medidas de mitigación acústica, requisitos de funcionamiento y respeto por los reglamentos de propiedad horizontal. Su aplicación coordinada ofrece herramientas para atender afectaciones concretas y distribuir responsabilidades entre operadores, copropiedades y autoridades.

La propuesta también contempla la continuidad de actividades legalmente implantadas. El artículo 331 permite reconocerlas como usos establecidos cuando cumplen las condiciones de legalidad urbanística previa, funcionamiento continuo y seguridad constructiva, incluso si la nueva zonificación las clasifica como prohibidas. Esta disposición aporta previsibilidad a los operadores actuales y permite orientar la expansión futura sin desconocer situaciones jurídicas consolidadas. La acreditación individual de esos requisitos será esencial.

Para la hotelería y los prestadores de vivienda turística, un régimen de localización comprensible puede facilitar decisiones de inversión y fortalecer una competencia basada en calidad y cumplimiento. La regulación alcanza a distintas modalidades de hospedaje. Para el visitante, una oferta verificable y compatible con su entorno puede mejorar la experiencia de estancia; para los propietarios, conocer las condiciones del predio reduce incertidumbre antes de adquirir o adaptar un inmueble.

El artículo 508 vincula el alojamiento regulado con centralidades, movilidad y actividades como gastronomía, comercio cultural y experiencias comunitarias. Esta integración puede ampliar los vínculos entre hospedaje y proveedores locales. Su beneficio económico deberá valorarse en empleo y compras a negocios del territorio, junto con la permanencia de los residentes. Conservar la vida barrial contribuye, además, a mantener los espacios cotidianos que forman parte de la experiencia turística.

La evidencia internacional respalda la importancia de una regulación acompañada de gestión efectiva. Gyódi, Mazur y Cocola-Gant (2025), en un estudio sobre Barcelona publicado en Cities, encontraron que la supervisión y el intercambio de datos con las plataformas fueron decisivos para contener la expansión del alojamiento de corta estancia. La enseñanza aplicable a Medellín es fortalecer la verificación, la información pública y la coordinación institucional, sin trasladar mecánicamente resultados obtenidos en otra ciudad.

Estos beneficios adquieren mayor alcance cuando la regulación turística se integra con una política de vivienda. El artículo 509 contempla el reúso de edificaciones e incentivos para proyectos de interés social y prioritario bajo condiciones específicas. Proteger el parque residencial existente y facilitar nueva oferta son actuaciones complementarias. El encarecimiento de los arriendos responde a varios factores; por ello, la revisión debe evaluarse también por su capacidad de ampliar las alternativas habitacionales.

La participación de comunidades, empresarios y academia puede acompañar esta implementación mediante consultas prediales accesibles, orientación a pequeños operadores y seguimiento de arriendos, oferta residencial y convivencia. Los mecanismos de conocimiento, participación y evaluación previstos en el proyecto ofrecen una base para esa colaboración. Un ordenamiento que preserve vivienda y encauce la inversión turística puede fortalecer la calidad de vida y dar mayor estabilidad al desarrollo del destino.

Desde la academia invitamos a residentes, propietarios y autoridades a examinar sus oportunidades y construir propuestas que contribuyan a una implementación responsable del POT. La investigación y el intercambio de experiencias pueden acompañar este proceso, aportando evidencia para fortalecer sus beneficios y orientar un turismo compatible con la permanencia de quienes habitan la ciudad.

Fuentes

Distrito de Medellín (2026). Proyecto de Acuerdo 104. Versión suministrada, arts. 311–331, 508–509, 737–740 y 746–748.

Gyódi, K., Mazur, J., y Cocola-Gant, A. (2025). Barcelona as a case study for the effectiveness of short-term rental market regulations. Cities, 162, 105915. doi:10.1016/j.cities.2025.105915.

Por: Alexander Balzan, MSc., PhD (c) en Turismo
Profesor investigador del Politécnico Grancolombiano Sede Medellín